A Kormány számos intézkedést hozott a COVID -19 vírus terjedésének lassítása érdekében. Ezek közül több is jelentősen befolyásolta a kereskedelmi tevékenységet végzők életét. Több kérdés érkezett hozzám mostanság arról, hogy Vis Maior-e a jelenlegi helyzet.
A téma elég összetett és több szempontból vizsgálandó. Mondjuk úgy, esetenként, és szerződéstípusonként (jogviszony típusonként). Tekintve hogy a kereskedelmi tevékenységet folytatók java része e tevékenységet bérelt ingatlanban folytatja, ezért a téma feldolgozásának első részében ezzel foglalkoznék.
A vállalkozók körében mindenki hallott már a Vis Maior-ról, bele is írják sokszor a szerződésbe amit kötnek a másik féllel, és előszeretettel vennék is elő most a kialakult helyzetre tekintettel - és ez olyan logikusnak is tűnne - ám azért ez nem ilyen egyszerű.
Kezdjük először akkor a Vis Maior-ral:
A Vis Maior helyzetekre nincs tételes lista nincs. Nem is lehet. És az a szörnyű hírem van, hogy a Vis Maior fogalom csupán a kialakult szóhasználata azoknak a helyzeteknek a gyűjtőfogalmaként, amelyek esetén az a szerződő fél ideiglenesen mentesül(het) a szerződéses kötelezettségeinek teljesítése alól.
/vis maior (latin) - jelentése: előre nem látott kényszerítő kényszerítő körülmény, elháríthatatlan akadály, ami meggátol valamely kötelezettség ellátásában/
A Polgári Törvénykönyvben nem tartalmaz definíciót a Vis Maior-ra. Sőt, ez a kifejezés meg sem jelenik a Ptk-ban. De akkor miért használjuk és mit is jelent? Hol van a megoldás?
Menjünk vissza a kályháig!
Kell egy alapjogviszony - szerződés
Kell hozzá legalább két szerződő fél, akik valamit vállaltak teljesíteni
Kell hozzá egy teljesítési akarat, szándék, amely akadályozva van, vagy ellehetetlenül oly módon, hogy az akadályt, ellehetetlenülést elszenvedő fél annak ellenére nem tud teljesíteni, hogy minden tőle ésszerűen elvárható intézkedést megtett a teljesítés érdekében.
Azzal, ha az adott fél nem teljesíti szerződésben vállalt kötelezettségeit, szerződésszegést követ el, és annak jogkövetkezményeit vállalnia kell. (Ez utóbbi lehet azonnali hatályú felmondás a másik fél részéről, kártérítés, kötbér iránti igény, stb.)
És itt van szerepe, jelentősége annak, hogy az adott fél "önhibájából" került-e szerződésszegő helyzetbe, avagy sem, és az ok, ami hatására nem tud teljesíteni, az adott fél ellenőrzési körén kívül esik-e. (Gyakran fogalmazzák meg úgy is, hogy "érdekkörén kívül eső. Ez a régi Ptk. szófordulata volt. Új Ptk. alatt már az ellenőrzési körén kívül eső a helyes megfogalmazás.)
Annak köre, hogy mi esik a fél ellenőrzési körén kívül esőnek szélesebb, mint a Vis Maior-ként ismert események (a legtipikusabb felsorolása, amikkel szerződésekben találkozhatunk: szélsőséges időjárási viszonyok, háború, természeti csapás, erőhatalom, és néhányan még a jogszabályi környezet megváltozását is ide sorolják.) Tehát a kettőt nem szabad egymással teljes mértékben azonosítani.
Tehát nagyon sok esemény NEM minősül Vis Maior-nak, még akkor sem, ha az adott fél nem tehet róla! Vállaltam elkészíteni és leszállítani helyszínre egy esküvői tortát. A kocsim út közben defektet kapott, ezért késve szállítottam ki. Vis Maior? Sajnos nem!
Lássuk mi a helyzet a bérelt üzlethelyiségek után fizetendő bérleti díj és a Covid-19 miatt életbe léptetett védelmi intézkedések együttállásával!
A tények:
A Kormány által kibocsátott járványügyi vészhelyzeti rendeletek alapján
- vendéglátóhelyek és üzletek (kivétel a jól ismert élelmiszert árusító üzletek, patikák, drogériák) 15:00 óra után nem fogadhatnak vásárlót, azaz 15:00 óra után ezekben a helyiségekben az ott dolgozókon kívül más nem tartózkodhat. (ez nem azt jelenti, hogy 15:00 órakor be kellene zárniuk ezeknek az üzleteknek!)
- a március 28-án hatályba lépett - egyelőre 2 hetes - kijárási korlátozás van épp hatályba, mely szerint a lakóhelyünket csak alapos indokkal hagyhatjuk el (kaptunk ehhez egy szép a) - u) bekezdési tartó felsorolást is. (Az erről szóló írásom kivételesen ITT található.)
- és azt vegyük figyelembe, hogy az élelmiszert árusító üzletekben, patikákban és drogériákban 9:00 - 12:00 közt nem tartózkodhat 65 év alatti vásárló.
A fenti intézkedések mindegyike jelentős kihatással van az üzletek forgalmára, ezáltal az ott folytatott tevékenységből származó bevétel alakulására, így közvetve az üzlethelyiséget bérlő vállalkozás fizetési képességére, likviditási helyzetére. De vajon olyan elháríthatatlan külső okról - "vis maior" helyzetről van-e szó, amely az üzlet bérlőjét felmentené a bérleti díj megfizetésének kötelezettsége alól?
Nem vitatható el, hogy a fenti intézkedések ellen, ha akartak volna sem tudtak volna tenni az üzlethelyiség bérlői, tehát mondhatjuk, hogy ellenőrzési körükön kívül esik az, hogy a bolt 15:00 után nem fogadhat vásárlót, vagy akár az is, hogy a "shoppingolás" nem épp alapos indok a lakóhelyünk elhagyására.
A Polgári Törvénykönyvnek van egy olyan különös szabálya is miszerint arra az időre, amely alatt a bérlő a bérleményt a saját érdekkörén kívül eső okból használni nem tudja, bérleti díj nem jár. (Ptk. 6:336§)
Kedves bérlők, van egy rossz hír: a helyes jogértelmezés szerint a fentiekben felsorolt körülmények önmagukban nem eredményezik azt, hogy a bérleményt nem tudja a bérlő használni, így a bérleti díjfizetési kötelezettség változatlan tartalommal fennáll.
- az üzlethelyiségben 15:00 óra után továbbra is bent lehet lenni az ott dolgozóknak. (Lehet pl. leltározni, készletet rendezni, aki webshopot is üzemeltet szállítmányt összekészíteni, stb.)
- kijárási korlátozás van - egyelőre előre látható, átmeneti, 2 hetes időszakról van szó; egy vállalkozásnak fel kell készülnie egy bármikor bekövetkező átmeneti likviditási nehézséggel járó helyzet kezelésére, legyen annak oka bármi. (Pl. tartalékok képzése. Stb.)
- és sajnos azt is ki kell mernünk mondani hangosan, hogy a COVID-19-ről már év eleje óta tud a világ, mint ahogy arról is, hogy az bizony világszinten kezdett megjelenni és terjedni. (Várható volt hogy hazánkban is meg fog jelenni.)
Ahhoz hogy a jelenlegi országos járványhelyzet jogalapként tudjon szolgálni valamely szerződéses kötelezettség alóli "automatikus" mentesülésként (itt: bérleti díj megfizetése iránti mentesülés) azt kellene tudni bizonyítani, hogy a járvány és/ vagy a járványra tekintettel hozott Kormányzati intézkedések közvetlen (!) és objektív (!) ok-okozati összefüggésben állnak a teljesítés akadályoztatásával, esetleg ellehetetlenülésével.
Mit tehetnek a bérlők akkor? Amit minden jó üzletember tesz ilyenkor: kötni igyekszik egy mindkét fél számára kielégítő megállapodást a bérbeadóval. (halasztott díjfizetés, átmenetileg bérleti díj csökkentés, esetleg a bérelt terület méretének csökkentése ha ez megoldható.) Minden bizonnyal mindkét fél közös érdeke, hogy az együttműködés fennmaradjon, hisz a) a tulajdonos célja a bérlemény hasznosítása, b) a bérlő célja hogy legyen egy üzlethelyisége ahol a tevékenységét a járványhelyzet után a dolgok megszokott rendjében folytatni tudja majd. Win-Win, tolerancia és ésszerű megoldáskeresés, együttműködés, türelem. Véleményem szerint ezek a kulcsai a pillanatnyilag kialakult helyzet átvészelésének.
A Vis Maior kapcsán a második téma - hamarosan érkezik - a különböző szolgáltatási, vállalkozási szerződések (úgy általában a szerződések) teljesítése alóli mentesítés lesz (általánosságban és persze a járványhelyzetre is tekintettel.)
Ha tetszett, lentebb a Tetszik "gomb", klikk bátran. 😊
Ha szerinted mást is érdekelne, nem tartalak vissza attól, hogy rányomj a megosztás "gombra". 😏