Miről árulkodik egy ingatlan tulajdoni lapja?!


Előző írásomban  némi segítséget próbáltam nyújtani ahhoz, hogy miképp lehet kényelmesen, Földhivatali sorban állás nélkül, akár otthonról is hozzájutni egy ingatlan tulajdoni lapjához.
Folytatva a logikai sort, most kicsit megvizsgáljuk, miről is árulkodik egy tulajdoni lap.


Mielőtt a részletekben elvesznénk, mindenképp ki kell hangsúlyozni a „Teljes” és a „Szemle” példányban rejlő különbségeket. A Szemle példány a lekérés napján hatályos ingatlan-nyilvántartási adatokat tartalmazza csak, míg a Teljes tulajdoni lapról az ingatlan „teljes élettörténete” kiolvasható. Mit is jelent ez utóbbi? Azt, hogy a Teljes tulajdoni lapon a korábbi tulajdonosok, az ingatlan korábbi terhei is megtalálhatóak.

Mikor, melyik? A mindennapi ügyintézéshez ritkán van szüksége az ember lányának, fiának a Teljes tulajdoni lapra. Egy banki ügyintézés, egy hivatali ügyintézés, de egy adásvételi szerződés is leggyakrabban a Szemle példány lekérését teszi szükségessé. Ááááám, ha valakiben esetleg felmerülnek kétségek az ingatlan „múltja” kapcsán, vagy kifejezetten egy peres eljárásban e kérdéskör vizsgálandóvá válik, úgy a Teljes tulajdoni lap az, ami segítségünkre tud lenni.

Egy Tulajdoni lap, legyen az Szemle vagy Teljes, három fő részből áll:
·         I rész (az ingatlan adatai, széljegyek, egyéb bejegyzések)
·         II rész (a tulajdonosok)
·         III rész (az ingatlan terhei)

Ezen kívül         
  • minden lap bal felső sarkában látszik, hogy az adott ingatlan melyik Földhivatal illetékességi területére esik,
  • minden lap elején fel van tüntetve az ingatlan helyrajzi száma, és
  • az első lap elején pedig fel van tüntetve az ingatlan ingatlan-nyilvántartás adatai közt rögzített közigazgatási címe. Hogy miért így hívom? Azért, mert előfordulhat, hogy az ingatlan ingatlan-nyilvántartásbeli címe nem egyezik annak közigazgatási hatóság által ismert címével. Az utcát átnevezték, vagy mert sarokingatlan, vagy mert egy új utcarész a településen és a közigazgatási címek az ingatlan-nyilvántartás adatai közt még nem lettek átvezetve. De láttam már olyat is, hogy társasházban pusztán az ajtószám nem volt azonos. Pl. mindenki 3. emelet 6. ajtószámként ismeri, de az ingatlan tulajdoni lapján esetleg 3 emelet 4 ajtószám alatt szerepel, igaz, beazonosítható hogy ugyanarról az ingatlanról van szó.
  • Az I rész felett találhatóak még a széljegyek. (Erre bővebben a cikk végén térek ki)

Az I rész (az Ingatlan adatai):
A helyrajzi szám és az ingatlan címe ugye az I rész felett található. A Tulajdoni lap I része az ingatlant azonosítja be. Itt található az ingatlan területe, megnevezése (pl. lakás, kivett családi ház, garázs, zártkert, árok, út, stb.), lakás esetében az egész és fél szobák száma, társasházi lakás esetén az úgynevezett eszmei hányad (azaz a közös tulajdonú ingatlanrészek adott ingatlanra eső hányada) a tulajdoni forma (pl. magán).

A II rész (Tulajdonosok):
A tulajdoni lap II. része az ingatlan ingatlan-nyilvántartás adatai közé bejegyzett tulajdonosokat tartalmazza. A tulajdonos nevén, születési évén és bejegyzéskori lakcímén kívül azt is láthatjuk, hogy az adott tulajdonos mikor, és milyen jogcímen (pl. vétel, öröklés) vált tulajdonossá. Ez az információ abban lehet segítségünkre pl. egy adásvételi vagy csereügyletben (tegyük fel, még nem jártunk az ügyvédünknél, csak az ingatlan-közvetítő mutatta meg a tulajdoni lapot), hogy meggyőződjünk róla, valóban az ingatlan tulajdonosával egyezkedünk az eladás/csere tárgyában Vagy ha nem ővele, akkor máris feltehetjük a kérdést: milyen jogon tárgyal a tulajdonos helyett a velünk szemben ülő „Aurél”, és az ingatlan tulajdonosa tud-e arról, hogy mi történik…

A III rész (Terhek):
A tulajdoni lap III részében találhatóak az ingatlanra bejegyzett terhek. A leggyakrabban előforduló, és szinte mindenki által ismert terhek pl. a haszonélvezeti jog, özvegyi jog, jelzálogjog, végrehajtási jog, elidegenítési és terhelési jog, elővásárlási jog vagy vételi jog. Ezen kívül itt található annak feltüntetése is, ha az ingatlan egy korábbi ingatlan megosztása útján lett kialakítva és kapott új helyrajzi számot, de ugyanitt kerül rögzítésre az is ha valamely közüzemi szolgáltató (pl. villamos művek, vízművek, telefon társaság) javára úgynevezett vezetékjog van alapítva.

Miben lehet segítségünkre a fenti információ, ha pl. meg akarjuk venni az ingatlant, vagy cserélni szeretnénk?


  • ha pl. azt látjuk, hogy van bejegyzett haszonélvező, vagy özvegyi jog jogosult, biztosak lehetünk benne, hogy a szerződésben ő is fél lesz, hisz tervünk szerint nem szeretnénk egy idegen haszonélvezeti jogával terhelt ingatlant szerezni, azonban a teher ingatlan-nyilvántartási törléséhez szükséges a jog jogosultjának hozzájárulása és kifejezett nyilatkozata;
  • jelzálogjog, végrehajtási jog esetében pedig felkészülhetünk rá, hogy az ügylet lebonyolításához ezen jogok jogosultjai csak akkor fogják a teher törléséhez szükséges engedélyt, nyilatkozatot kibocsátani, ha a követelést, amit a bejegyzett jelzálogjog, végrehajtási jog biztosít, az adós kiegyenlíti. (Máris van mit kérdezni az eladótól!!!);
  • elővásárlási jog, vételi jog is hozzáad némi ízt az ügylethez, hisz az elővásárlási jog jogosultját, mint arról elnevezése is árulkodik, megilleti az a jog, hogy élve ezen jogával, az általunk mint vevők  által kínált feltételekkel, határidőben történő nyilatkozatával, megvegye „előlünk” az ingatlant. (Figyelem, nem minden elővásárlási jog van feltüntetve a tulajdoni lapon, csak a szerződéssel alapítottak. Ezen kívül számos, törvény erejénél fogva létező elővásárlási jog is van!) Vételi jog jogosultjától pedig szintén be kell szerezni az adásvételhez, valamint a jog törléséhez történő hozzájárulást.
  • vezetékjog ellenben tipikusan olyan teher, amivel együtt szokás az ingatlant adni-venni. Nem kell kérni hozzájárulást a jog jogosultjától.



A fenti konkrét példákon túl léteznek további terhek is, amelyek bejegyezhetőek az ingatlan-nyilvántartásba. Ha valaki biztosra akar menni, mutassa meg a tulajdoni lapot egy ügyvédnek! ;) (Hozzáteszem, az ingatlan ügyleteknél az ügyvédek eleve úgy kezdik, hogy mielőtt bárminek is nekiállnának, lekérik az ingatlan tulajdoni lapját.)

Végezetül pár szót a Széljegyekről. Mi az, miről árulkodik?

Széljegyek az ingatlanra vonatkozóan a Földhivatal felé benyújtott, de még el nem bírált kérelmeket rögzítik. A széljegyek az egyes kérelmek beérkezési, iktatási idősorrendjében vannak feltüntetve. Az egyes széljegy kapcsán látszik az iktatási szám (ennek részét képezi a beadás dátuma is), ami alatt a kérelmet a Földhivatal nyilvántartja, látszik a kérelmező megnevezése (ha egy ügyletben több „kérelmező” szerepel, előfordul, hogy csak az egyik kérelmező nevét tüntetik fel), valamint látszik, hogy milyen kérelmet terjesztett elő (pl. valamilyen teher törlése, vagy épp bejegyzése iránti kérelem; tulajdonszerzés esetén tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem, stb.)
A széljegyek másik informális tartalma, hogy az azokhoz tartozó kérelmeket a Földhivatal ugyanabban a sorrendben is fogja elbírálni. (Kivéve, ha az érintettek ranghelycsere iránti kérelemmel éltek.) Gyakorlati példa: van egy társasházi teremgarázs, ahol van mondjuk 150 gépkocsi beálló. Az egész teremgarázs egyetlen helyrajzi számon van nyilvántartva, így aki ott gépkocsi beállót akar vásárolni, az ennek a teremgarázs ingatlannak csak egy bizonyos hányadát veszi meg (pl. 14/825 tulajdoni hányadát). Igen ám, de más is ugyanezt teszi. Ha egy ilyen ingatlan tulajdoni lapját az ember a kezébe veszi – pláne új építésű ingatlan esetében – könnyen több tíz széljeggyel találhatja szembe magát. És az ő kérelmének elintézése ebből eredően időrendben csak a megelőző több tíz kérelem elbírálását követően fog megtörténni. Amennyiben a kérelmünket megelőző kérelmek vannak benyújtva a Földhivatalhoz, minden esetben kapunk egy színes-szagos-pecsétes iratot arról, hogy „kérelmünket a megelőző széljegyek elintézéséig a Földhivatal függőben tartja”. Pánikra semmi ok. Ez így van jól! :)

A fentiek is jól példázzák, hogy ha pl. ingatlan vásárlását, cseréjét tervezzük, és az okiratszerkesztéssel megbízott ügyvéd kiválasztása előtt kezünkbe kapjuk (vagy lekérjük) az ingatlan tulajdoni lapját, azt tüzetesen és alaposan szemléljük meg, kétség esetén pedig azonnal hívjuk fel az ügyvédünket, még mielőtt esetleg feleslegesen pazaroljuk az energiánkat, időnket, vagy súlyos pénzeket helyezünk el egy ingatlanközvetítőnél vételi szándékunk megerősítéséül.