Vételi ajánlat? Megtekintési lap? Szándéknyilatkozat? .. Mivel találkozhat egy ingatlanirodában a "vevőjelölt"?!
Fel vagyok háborodva néhány ingatlaniroda gyakorlatán, ám mivel nem tudok az ország összes vevőjelöltje mellett ott lenni (és nem is akarok) gondoltam összeszedem egy írásban azt, hogy miként is kellene kinéznie a dolgokat... és ha már nem úgy néznek ki ahogy kellene, mit tehet egy vevőjelölt... Megjegyzés: vannak nagyon szuper és korrekt ingatlanosok, én most a rossz gyakorlatra szeretnék rámutatni ezzel az írással! Tovább
1. kinéztük az ingatlant, felhívtuk az ingatlanost, megbeszéltünk egy időpontot (esetleg leveleztünk is egymással), elmegyünk megnézni az ingatlant és a megtekintés végén elénk tol egy nyomtatványt, hívjuk most "megtekintési lapnak". Ez így teljesen rendben is van, ha és amennyiben ez a bizonyos nyomtatvány kizárólag csak az alábbi információkat tartalmazza:
- INGATLAN pontos megjelölése (lehet helyrajzi szám, cím, mindkettő)
- KI mutatta meg nekünk az ingatlant (Ingatlaniroda megnevezése, esetleg az ingatlanközvetítő munkatárs megnevezése
- MIKOR mutatta meg nekünk az ingatlant
- KINEK mutatta meg az ingatlant --> az adatvédelmi szabályok alapul vételével (adattakarékosság elve, célhoz kötöttség elve) meglátásom szerint csak a legszükségesebb minimum adat elkérése és rögzítése indokolt (teljes név, esetleg születési név ha nem azonos, egy cím, és egy okmány azonosító, esetleg egy telefonszám) --> Miért? Mert ha mégsem vesszük meg ezt az ingatlant, semmi dolga nincs velünk az ingatlanosnak. Ha meg mégis meg szeretnénk venni, akkor is ennyi bőven elég.
2. A kiszemelt ingatlan igencsak bejön nekünk, és ezt tudatjuk az ingatlanossal, aki széles mosollyal az arcán és a lelkében közli velünk, hogy húúú de szuper, akkor tegyünk egy vételi ajánlatot (!) és küld is rá egy nyomtatványt 📑Na és az ingatlanosok egy része által használt nyomtatványnál kezdődnek a gondok. Mindjárt kitérek rá, csak előbb tisztázzunk pár fogalmat:
- vételi szándéknyilatkozat: ezt akkor szokás tenni (és általában a nem ingatlanos által közvetített ingatlanok esetében) , amikor megegyeztünk már az eladóval, az ügyvédet még nem kerestük fel, de szeretnénk valamiképp az eladót arról biztosítani, hogy komolyak a szándékaink, ám foglalót csak az adásvételi szerződésben kívánunk "adni". Itt lehet gyakorlatilag minden lényeges elemét a megállapodásunknak rögzíteni, többek közt a feleket és az ingatlant beazonosítva megjelölni, a megbeszélt vételár, fizetési feltételek (pl önerő, hitel, CSOK, stb.) a fizetési határidővel (kb.), arra vállalást hogy legkésőbb melyik időpontban az adásvételi szerződést megkötni vállaljuk (itt azért jó, ha előtte megkérdezzük a kiszemelt ügyvédet, hogy mennyi időre van szüksége az okiratok elkészítésére) --> És e nyilatkozatban azt is lehet rögzíteni, hogy a vevőjelölt vételi szándéka megerősítéseként mekkora összeget fizet meg eladónak (én max 200.000,-Ft -ot szoktam javasolni), és mi a sorsa ennek az összegnek (pl. a foglalóba beszámít, ha a vevő mégsem köti meg akkor azt az eladó megtarthatja, ha az eladó hátrál ki a szerződéskötésből akkor duplán kell visszafizetnie.
- Vételi ajánlat: a vételi ajánlat nem más, mint a vevőjelölt által tett ajánlat, amelyben a vevőjelölt pontosan közli hogy mit, mennyiért, milyen feltételek mellett kíván megvásárolni, és amely ajánlat elfogadására az eladó határidőhöz van kötve (ajánlati kötöttség). Ha az eladó az általunk tett ajánlattól eltérő tartalmú választ ad (pl. a fizetési feltételt másként jelölné meg, vagy az árat, stb., azaz bármi eltérés ahhoz képest amit mi írtuk a vételi ajálatban), az nem minősül elfogadásnak, ellenben ellenajánlatként kezelendő és nekünk nyílik meg a lehetőség annak elfogadására, vagy elutasítására. Egy biztos, ha nem fogadja el az eladó az ajánlatunkat (akár nemleges válasz, akár ellenajánlat tételével), úgy az ajánlati kötöttségünk megszűnik.
Hogy mi a bajom egyes ingatlan irodák által alkalmazott "vételi ajánlat" vagy más néven alkalmazott "nyomtatványokkal"?! A lista nem rövid, de most csak a leglényegesebb dolgokat emelem ki:
- szerintük a nyomtatványt vagy úgy lehet kitölteni ahogy ők "elkészítették", vagy sehogy. 😡Egy olyan ingatlanost sem láttam még, ahol a vevő egyedi feltételeket akart rögzíteni az ajánlatában (mert lényeges eleme lett volna az ügyletnek, és már az ajánlat tétel során tudatni akarta az eladóval) és ezt az ingatlanos hagyta volna. --> sajnos olyannal találkoztam, ahol az ingatlanos azt mondta hogy a) NEM FOGADJA BE azt a vételi ajánlatot, amit nem az ő nyomtatványukon tesz a vevőjelölt , b) BEFOGADJA, DE NEM JUTTATJA EL az eladónak! --> Mit tesz ilyenkor a vevő?! Meghajol az ingatlanközvetítők istenének akarata előtt, és ügyvédje tanácsa ellenére úgy teszi meg az ajánlatot, ahogy azt a nyomtatvány "diktálja" 😞
- egyes vételi ajánlatok szerint, annak aláírásával, a vevőjelölt jogviszonyba (más néven szerződéses viszonyba) kerül (??) az ingatlan irodával. Na mármost milyenbe is?! --> Ha a vevő nem ad kifejezett megbízást az ingatlan iroda részére hogy kutasson fel számára olyan ingatlanokat, amik érdeklik, akkor bizony a vételi ajánlat megtétele NEM ❗ keletkeztet semmilyen jogviszonyt a vevőjelölt és az ingatlanos közt! --> Ám ott, ahol ezt a kitételt alkalmazzák a nyomtatványon, természetesen NEM engedik meg, hogy töröljük, vagy más módon rögzítsük, hogy ez nem így van bizony, de azért tegyünk rá kísérletet!
- egyik személyes kedvencem, ami ráadásul jogilag határozottan nem megfelelő, az pedig az, hogy a vevőjelölttől elkérnek (előre, általuk meghatározott összegben sokszor) egy összeget "biztosítékként", "szándék megerősítésként". Ami nem lenne baj, ha hasonlóan a szándéknyilatkozatnál írtakkal, egyenesen az eladóhoz kerülne. De nem így történik. Ezt az összeget az ingatlan iroda teszi el szépen úgy, hogy jogszabály amúgy nem hatalmazza fel őket letétkezelésre (és itt bizony azt végzik), és a letétkezelés szabályainak még véletlenül sem felel meg úgy a maga nemes egyszerűségében, ahogy az ingatlanosok többsége kezeli. Mit tehetünk? Pl. javasoljuk azt, hogy ügyvédi letétbe helyezzük ezt az összeget és az ügyvédi letéti igazolást tegyük a vételi ajánlat mellé.✅No, ez jogszerű! Hogy az ingatlanos el fogja-e fogadni?! .. lásd előzőleg írtak: "vagy úgy ahogy az ingatlanosok istene rendelte, vagy sehogy"... pedig tényleg ez lenne a teljesen jogszerű megoldás és teljes mértékben megfelelő lenne az eladó számára is amúgy...
Mi a tanácsom? Amit szinte minden ügyvéd kollégám tanácsolna: a vételi ajánlat nyomtatványt megnézetni egy ügyvéddel, és küzdeni ameddig csak lehet azért, hogy a vételi ajánlat olyan tartalommal legyen megtéve, ami tényleg a leendő szerződő felek (eladó, vevő) érdekét szolgálja (nem pedig az ingatlanosét), de legalábbis alaposan fontolóra venni az ügyvéd tanácsát... ☝😏